Impayés en crédit vendeur : quelles garanties pour le vendeur ?
Vendre en crédit vendeur, c'est accepter d'être payé dans le temps plutôt que comptant. La question la plus légitime que se pose un vendeur est donc : que se passe-t-il si l'acquéreur ne paie plus ?
L'hypothèque légale spéciale de vendeur
Lorsqu'une vente est réalisée en crédit vendeur, l'acte notarié prévoit systématiquement une garantie au bénéfice du vendeur : l'hypothèque légale spéciale de vendeur, prévue par l'article 2402, 1° du Code civil. Concrètement, cette hypothèque est inscrite sur l'immeuble lui-même, au registre de la publicité foncière, pour la durée du crédit vendeur.
Cette inscription n'est pas symbolique : elle donne au vendeur un droit réel sur le bien, opposable à tous, y compris en cas de revente ultérieure de l'immeuble par l'acquéreur avant la fin du paiement du prix.
L'action résolutoire : que se passe-t-il en cas d'impayé ?
À cette hypothèque est attachée l'action résolutoire. Si l'acquéreur cesse de payer les échéances prévues, le vendeur peut demander la résolution judiciaire de la vente. Concrètement, cela signifie que la vente est annulée rétroactivement : l'acquéreur perd la propriété de l'immeuble, qui revient au vendeur, et perd les sommes déjà versées au titre du prix — celles-ci restent acquises au vendeur, à titre de dédommagement pour la vente non menée à son terme.
C'est cette même clause qui figure dans nos actes de vente notariés, formulée ainsi : « À la sûreté et garantie du paiement du prix de vente, le VENDEUR se réserve l'hypothèque prévue par l'article 2402, 1° du Code civil, à laquelle est attachée l'action résolutoire. »
Ce que cela signifie concrètement pour vous en tant que vendeur
Si Vendeur Crédit Vendeur (SAS ALOÏS) cessait de vous verser le paiement du prix de votre immeuble, vous conserveriez l'intégralité des sommes déjà perçues, et redeviendriez propriétaire de votre bien à l'issue de la procédure de résolution. C'est précisément l'objet de cette garantie : elle protège le vendeur contre le risque d'impayé, sans qu'il ait besoin de reprendre lui-même l'initiative d'une procédure de recouvrement classique.
Point de vigilance
La mise en œuvre de l'action résolutoire suit une procédure judiciaire encadrée (mise en demeure, saisine du tribunal compétent). Les modalités précises et les délais applicables dépendent des clauses exactes de chaque acte, rédigées par le notaire au cas par cas. Ces informations ont un objectif pédagogique général ; pour toute question sur une situation particulière, seul le notaire en charge de l'acte peut apporter une réponse définitive.